서울 집값이 올랐다는 말, 어느 서울입니까

여는 말

집값 떨어졌다는 이야기, 다들 한 번씩 들어보셨을 겁니다. 실제로 그런 시기가 있었습니다. 2022년입니다. 서울 아파트 실거래가는 1년 만에 21.8퍼센트 떨어졌습니다. 그런데 같은 지수가 2026년 2월에는 사상 최고치를 찍었습니다. 같은 통계에 찍힌 두 장면입니다. 오늘은 이 두 장면 사이에 무슨 일이 있었는지, 그리고 그 사이에 우리가 놓친 게 무엇인지 보겠습니다.

서울 아파트값 20년

한국부동산원이 실제로 거래된 값만 모아 만드는 지수가 있습니다. 실거래가격지수입니다. 2017년 11월을 100으로 놓고 계산합니다. 2006년 1월에는 58.5였습니다. 2016년까지 10년 동안은 거의 움직이지 않았습니다. 2013년에는 오히려 2006년보다 낮았습니다. 그러다 2017년부터 가파르게 올라 2021년 가을에 191까지 갔습니다. 그리고 2022년, 1년 만에 144로 내려앉습니다. 21.8퍼센트가 빠진 겁니다. 이때 기억이 아마 지금도 강하게 남아 있을 겁니다.

그런데 지금은 두 배가 됐다

문제는 그 다음입니다. 2022년 12월을 바닥으로 지수는 계속 올라갔습니다. 2026년 2월 기준 198.4. 2022년 저점보다 37퍼센트 높습니다. 2017년 11월을 100이라고 했으니, 8년 남짓 만에 정확히 두 배가 된 셈입니다. 떨어졌던 것은 사실이지만, 그 하락분은 이미 다 회복됐고 그 위로 더 올라갔습니다. 집값이 떨어졌다는 기억은 2022년의 것이고, 지금 숫자는 그 반대편에 있습니다.

전세는 따라오지 못했다

같은 방식으로 만든 전세 지수를 함께 놓아 보겠습니다. 2014년에는 매매 77, 전세 77로 거의 같은 자리에서 출발했습니다. 2026년 2월 지금은 매매 198, 전세 138입니다. 같은 기간 매매가 전세보다 훨씬 빠르게 올랐습니다. 이게 무슨 뜻이냐면, 전세를 살면서 돈을 모아 그 집을 사려던 사람에게 격차가 계속 벌어졌다는 뜻입니다. 전세금이 오른 것보다 집값이 더 많이 올랐으니까요. 같은 자리에서 출발했는데 도착점이 60포인트 벌어졌습니다.

그런데 서울이 다 오른 건 아니다

여기서 오늘의 핵심입니다. 서울을 자치구로 쪼개 보겠습니다. 서울시가 내는 자치구별 주택매매가격지수로, 2017년과 2024년을 비교한 값입니다. 가장 많이 오른 곳은 서초구로 9퍼센트입니다. 용산구 6퍼센트, 강남구 5.9퍼센트, 성동구, 송파구가 뒤를 잇습니다. 그런데 아래쪽을 보십시오. 노원구는 8.4퍼센트 떨어졌습니다. 도봉구도 8.2퍼센트 내렸습니다. 금천구, 강서구, 강북구도 마이너스입니다. 서초구와 노원구의 차이는 17퍼센트포인트가 넘습니다. 같은 서울, 같은 기간인데 한쪽은 오르고 한쪽은 떨어진 겁니다. 서울 집값이 올랐다는 한 문장은 이 갈림을 통째로 지웁니다.

집을 사지 못한 사람들의 시장

아파트를 사지 못한 사람들이 가는 시장도 봐야 공평합니다. 오피스텔입니다. 아파트와는 다른 조사라 기준 시점이 다릅니다. 2023년 12월을 100으로 봅니다. 서울 오피스텔 매매 가격은 2026년 3월 기준 100.3입니다. 2년 넘게 거의 그대로입니다. 그런데 같은 기간 오피스텔 월세는 104.5까지 올랐습니다. 사는 값은 안 오르는데 빌리는 값만 오른 겁니다. 자산으로서는 값이 안 붙고, 거주 비용으로서는 값이 붙는 시장입니다.

전세가 월세로 바뀌는 값

하나만 더 보겠습니다. 전월세 전환율입니다. 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 얼마의 비율로 계산하느냐를 나타내는 숫자입니다. 이 값이 높을수록 같은 보증금을 월세로 돌릴 때 내야 하는 돈이 많아집니다. 서울은 2020년 7월에 5.00퍼센트였습니다. 2026년 3월에는 5.96퍼센트입니다. 전세에서 월세로 넘어가는 문턱이 그만큼 비싸졌다는 뜻입니다.

정리

정리하겠습니다. 첫째, 서울 아파트 실거래가는 2022년에 크게 떨어졌지만 2026년 2월 사상 최고치를 다시 썼습니다. 둘째, 전세는 매매를 따라가지 못했습니다. 같은 자리에서 출발했는데 격차가 벌어졌습니다. 셋째, 오른 것은 서울 전체가 아닙니다. 서초와 강남이 오르는 동안 노원과 도봉은 떨어졌습니다. 그래서 집값 이야기를 들을 때는 항상 두 가지를 물어야 합니다. 어느 지역의 숫자인가, 그리고 어느 지수인가. 이 두 가지를 밝히지 않은 집값 이야기는 절반만 맞는 이야기입니다. 오늘 쓴 자료는 모두 한국부동산원과 서울시가 공표한 통계입니다.

데이터가 말해주는 한국이었습니다.

자주 묻는 질문

여는 말, 숫자로는 어떻게 되나요?

2022년입니다. 서울 아파트 실거래가는 1년 만에 21.8퍼센트 떨어졌습니다.

서울 아파트값 20년, 숫자로는 어떻게 되나요?

2017년 11월을 100으로 놓고 계산합니다. 2006년 1월에는 58.5였습니다.

그런데 지금은 두 배가 됐다, 숫자로는 어떻게 되나요?

2022년 12월을 바닥으로 지수는 계속 올라갔습니다. 2026년 2월 기준 198.4.

출처

가격동향을 참고했습니다.