대책은 거래를 얼렸다 — 그런데 값은 이미 올라 있었다
10·15 대책 이후 · 서울 아파트 거래 −15.2% · 공시가격 +18.67% · 매물 7.8만 → 5.7만
2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었다. 서울 전체가 토지거래허가구역이 된 건 처음이다.
10개월이 지났다. 숫자로 보면 대책은 분명히 작동했다. 다만 작동한 방향이 「거래 동결」이었다. 거래는 줄고 매물은 사라졌는데, 공시가격은 5년 만에 가장 많이 올랐다. 무슨 일이 있었는지 따라가 본다. (2026년 9월 6일 기준)
1. 대책은 무엇이었나
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시점 | 2025년 10월 15일 |
| 지역 | 서울 전역 + 경기 12곳 |
| 지정 | 조정대상지역 · 투기과열지구 · 토지거래허가구역 |
| 대출 | 스트레스 금리 1.5% → 3.0%, 위험가중치 하한 15% → 20% (2026년 1월 조기 시행) |
※ 경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남. ※ 자료: 10·15 주택시장 안정화 대책.
토지거래허가구역은 일정 규모 이상 주택을 살 때 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 의무가 붙는다. 전세를 끼고 사는 이른바 「갭투자」가 사실상 막힌다.
2. 돈줄을 두 배로 조였다
| 스트레스 금리 | |
|---|---|
| 대책 전 | 1.5%p |
| 대책 후 | 3.0%p |
※ 자료: 10·15 대책. 위험가중치 하한도 15%→20%로 상향(2026년 1월 조기 시행).
스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때 실제 금리에 얹는 가상의 금리다. 이게 1.5%p에서 3.0%p로 오르면, 같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다.
3. 매물이 사라졌다
| 시점 | 서울 아파트 매물 |
|---|---|
| 2025년 9월말 | 7만 8천 건 |
| 2025년 11월말 | 6만 1천 건 |
| 2026년 1월말 | 5만 7천 건 |
※ 자료: 부동산 매물 집계.
넉 달 만에 27%가 줄었다. 팔려던 사람이 거둬들인 것이다. 허가를 받아야 하고 사는 사람은 실거주해야 하니, 살 사람이 줄면 파는 쪽도 내놓지 않는다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역이면 집을 아예 못 사나? A. 살 수 있다. 다만 구청 허가가 필요하고 직접 들어가 살아야 한다. 전세를 끼고 사두는 방식이 막힌다는 뜻이다.
Q. 공시가격이 오르면 뭐가 달라지나? A. 재산세·종합부동산세·건강보험료 산정 기준이 된다. 공시가격이 오르면 실제로 안 팔아도 세금이 오른다.
Q. 거래가 줄면 값도 떨어지나? A. 반드시 그렇지는 않다. 매물이 함께 줄면 거래만 얼고 호가는 유지되는 상태가 된다. 지금이 그 모습에 가깝다.
Q. 공시가격 18.67%는 올해 오른 건가? A. 2026년 공시가격은 2025년의 시세를 반영한 것이다. 즉 대책 이전에 이미 오른 값이 뒤늦게 반영됐다.
Q. 규제를 피해 다른 곳으로 가나? A. 그런 흐름이 관측된다. 규제지역 거래가 크게 줄어드는 동안 비규제지역과 오피스텔 거래가 늘었다는 집계가 나왔다.
4. 서울 아파트 거래가 줄었다
| 서울 아파트 매매 | |
|---|---|
| 2026년 6월 | 7,742건 |
| 2026년 7월 | 6,564건 |
※ 자료: 국토교통부 2026년 7월 주택통계. 한 달 만에 −15.2%.
5. 전국으로 넓혀도 마찬가지다
| 7월 기준 | 전국 주택 매매 |
|---|---|
| 2025년 | 64,235건 |
| 2026년 | 63,185건 |
※ 자료: 국토교통부. 전년 동월 대비 −8.2%.
6. 전월세까지 줄었다
| 전월세 거래 | |
|---|---|
| 2026년 6월 | 24만 3,983건 |
| 7월 | 21만 985건 |
※ 자료: 국토교통부. −13.5%.
매매만 얼어붙은 게 아니다. 전월세까지 줄었다는 건 시장 전체의 움직임이 둔해졌다는 뜻이다. 이사 자체가 줄었다.
7. 그런데 공시가격은 5년 만에 최고였다
여기가 이 글의 요점이다.
| 지역 | 2026년 공시가격 상승률 |
|---|---|
| 강남 3구 | +24.70% |
| 한강벨트 8개구 | +23.13% |
| 서울 평균 | +18.67% |
※ 자료: 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격. 5년 만에 최고치.
거래는 얼었는데 공시가격은 뛰었다. 모순처럼 보이지만 아니다. 2026년 공시가격은 2025년의 시세를 반영한다. 즉 대책이 나오기 전에 이미 오른 값이 뒤늦게 세금 고지서에 찍힌 것이다.
집을 팔지 않아도 재산세·종부세·건강보험료는 그만큼 오른다. 대책은 거래를 막았지만, 이미 오른 값에서 나오는 부담은 막지 못했다.
8. 공급 지표는 오히려 늘었다
| 7월 기준 | 서울 아파트 인허가 |
|---|---|
| 2025년 | 3,500가구 |
| 2026년 | 7,103가구 |
※ 자료: 국토교통부. +102.9%.
인허가는 실제 입주까지 보통 4~5년이 걸린다. 지금 늘어난 물량이 시장에 나오는 건 2030년 무렵이다. 단기 수급에는 영향이 없다.
9. 정리
| 무엇이 | 어떻게 |
|---|---|
| 서울 아파트 거래 | 7,742 → 6,564건 (−15.2%) |
| 전국 주택 매매 | 64,235 → 63,185건 (−8.2%) |
| 전월세 거래 | 24.4만 → 21.1만 건 (−13.5%) |
| 서울 매물 | 7.8만 → 5.7만 건 (−27%) |
| 공시가격 | 서울 +18.67%, 강남3구 +24.70% |
| 대출 스트레스 금리 | 1.5 → 3.0%p |
| 서울 인허가 | 3,500 → 7,103가구 (+102.9%) |
대책의 효과는 「가격 안정」이 아니라 「거래 동결」로 나타났다. 사려는 사람도 팔려는 사람도 줄었고, 그 사이 이미 오른 값은 공시가격을 통해 세금으로 넘어왔다.
앞으로 볼 것 셋. ①매물이 다시 늘어나느냐. 5.7만 건에서 반등하면 규제의 효력이 약해지는 신호다. ②거래량이 회복될 때 값이 어디서 시작하느냐. 지금 호가가 유지된 채 거래만 멈춰 있어, 다시 거래가 붙는 순간의 가격이 실제 수준을 보여준다. ③비규제지역과 오피스텔로 수요가 얼마나 옮겨가느냐. 규제는 수요를 없애기보다 옮기는 경우가 많다.
거래량이 줄었다는 것은 시장이 안정됐다는 뜻이 아니라, 시장이 멈췄다는 뜻이다. 둘은 다르다.
출처
- 10·15 주택시장 안정화 대책(2025년 10월 15일) — 서울 전역 및 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남) 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정, 주택담보대출 스트레스 금리 1.5%→3.0%, 위험가중치 하한 15%→20% 조기 시행(2026년 1월)
- 국토교통부 2026년 7월 주택통계 — 서울 아파트 매매 6,564건(전월 7,742건 대비 −15.2%), 전국 주택 매매 63,185건(전년 동월 64,235건 대비 −8.2%), 전월세 거래 21만 985건(전월 24만 3,983건 대비 −13.5%), 서울 아파트 인허가 7,103가구(전년 동월 3,500가구 대비 +102.9%)
- 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 — 서울 평균 +18.67%(5년 만에 최고), 강남 3구 +24.70%, 한강벨트 8개 자치구 +23.13%
- 서울 아파트 매물 건수(2025년 9월말 7.8만 건 → 11월말 6.1만 건 → 2026년 1월말 5.7만 건)는 부동산 매물 집계 기준이며 기관 공식 통계와 차이가 있을 수 있다
- 비규제지역·오피스텔로의 거래 이동은 업계 집계 기반이며 정부 공식 통계로 확정된 수치가 아니다
